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Actualmente, existe un gran fenómeno de viviendas deshabitadas o abandonadas. Sin embargo, hay que tener presente que, aunque una vivienda no esté ocupada, no quiere decir que no tenga dueño.
Aunque esté vandalizada o descuidada, hay un propietario del inmueble. Esto puede deberse a que los dueños no la habitan o la familia que la habitaba la dejó de pagar; entonces en consecuencia, ahora pertenece a la institución que otorgó el crédito.
Ahora bien, muchas personas se preguntan ¿cómo proceder con este tipo de viviendas? ¿Qué acciones podría tomar la junta de condominio?, y ¿qué daños a terceros pueden generar? Las respuestas las encuentras a continuación.
En la actualidad resulta normal, dentro del parque habitacional de cualquier país, encontrar viviendas deshabitadas o abandonadas. Esta situación se explica, en parte, por la movilidad social y un mercado habitacional dinámico.
"El mercado dinámico, presenta desequilibrios temporales entre la oferta y la demanda. También, se vincula la deshabitación a la rotación de las propiedades por los nacimientos, defunciones, matrimonios y la migración.”"
Ahora bien, para atender a este fenómeno y descubrir cómo proceder con las viviendas deshabitadas, hay que tener claro su definición. Además, así podemos diferenciarla y distinguirla de las viviendas abandonadas.
Podemos entender como vivienda deshabitada aquella “vivienda particular que está totalmente construida y disponible para ser habitada; no obstante, no tiene residentes habituales y no es de uso temporal.
Tampoco es utilizada como local con actividad económica. Además, con respecto al estado de habitabilidad de la vivienda, se considera que pueda ser ocupada de un día para otro.
El término también hace referencia a viviendas terminadas y, aunque son habitables, no se ocupan primariamente. Asimismo a viviendas sobre las cuales hayan transcurrido más de 3 meses sin ocupación.
Finalmente, debemos aclarar que la definición de vivienda deshabitada es más universal que la de vivienda abandonada. Esto se debe a que no es fácil precisar, si la vivienda ha sido abandonada o solo está deshabitada temporalmente.
"La definición de vivienda deshabitada incluye viviendas nunca ocupadas, ocupadas temporalmente y ocupadas y desocupadas permanentemente.”"
Ahora bien, en lo que se refiere a la definición de vivienda abandonada es la correspondiente a edificaciones en ruinas; es decir, viviendas cuyo alto grado de deterioro no permiten la habitación, ni la realización de otras actividades.
Esto último incluye que no puede ser utilizada siquiera para actividades económicas y, mucho menos, industriales. También, incluye viviendas vandalizadas que fueron financiadas y están en cartera vencida.
Entre los elementos que se valoran para determinar este tipo de viviendas están: existencia de ventanas deterioradas; falta de mantenimiento (pasto sin cortar y presencia de basura), sin medidor de luz, agua, gas, muebles, pero sí grafitis.
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La crisis de las viviendas deshabitadas genera preocupación sobre los posibles efectos o daños a terceros que pueden ocasionar. Por ejemplo, el incremento de la actividad delictiva en áreas con una alta densidad de viviendas deshabitadas.
En ese contexto, las viviendas deshabitadas pueden ser vandalizadas o:
Usadas para el consumo y venta de drogas.
Como casas de seguridad para secuestros.
Lugares en donde se cometan delitos sexuales.
Objeto del robo de tuberías de cobre, ventanas de aluminio y otros bienes de manera frecuente.
Causar la depreciación de la propiedad horizontal.
En consecuencia, pueden convertirse en un problema de seguridad para las comunidades que, además, ocasiona daños a terceros; es decir, a sus habitantes y quienes de alguna manera hacen vida en ellas.
Junto con el problema de deshabitación y seguridad, es necesario analizar y enfrentar el reto de “viviendas habitadas por terceros”; especialmente, sin el consentimiento del propietario, es decir, invadidas.
Esto último, es un problema habitual que se focaliza en las viviendas que nunca son
habitadas; sin embargo, es importante decir que el meterse a una propiedad sin consentimiento del dueño constituye un delito.
"Si el propietario sabe de la invasión de la vivienda, puede ejercer acciones en contra del invasor. Por ejemplo, realizar una denuncia penal por el delito de despojo de la vivienda.”"
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Aunque las opiniones varían, si el número de viviendas deshabitadas aumenta; puede ser una señal visible que, de no atenderse, puede exacerbarse; así como causar un problema de deterioro en las comunidades y propiedades horizontales.
Con base en lo anterior, hay una serie de acciones que pueden tomar las juntas de condominio para mitigar la deshabitación o abandono de viviendas. Veamos algunas de ellas:
Aplicar un esquema de cooperativas. Donde los copropietarios están obligados a participar en el mantenimiento de las áreas comunes.
Concientizar sobre la importancia de darle mantenimiento a la vivienda y de los costos que esto implica.
Concientizar de los efectos que tiene sobre la comunidad deshabitar la vivienda o abandonarla; así como sobre las dificultades de venta o renta.
Preguntar a los vecinos si el copropietario visita la vivienda.
Informar sobre los riesgos de la deshabitación y la importancia de visitarla.
La vivienda desocupada puede ser considerada en algún momento contraria al interés de la comunidad; específicamente, si llega a convertirse en un inmueble invadido, vandalizado o abandonado, que represente un daño a terceros.
En respuesta, las juntas de condominio pueden incentivar una serie de acciones, para evitar las ya mencionadas consecuencias de la deshabitación. Por ejemplo, promover el arrendamiento de viviendas desocupadas.
Como resultado, pueden contribuir a atender a las necesidades sociales en la materia; así como disminuir considerablemente el riesgo de invasiones y la actividad delictiva.
